本文摘要：疫情对房地产销售的冲击，最后从数据上获得证实。
疫情对房地产销售的冲击，最后从数据上获得证实。 克而瑞研究中心于29日傍晚公布的统计数据表明，2月，百强房企全口径销售额3243.3亿元，环比减少43.8%，同比减少37.9%。房企在今年2月的销售业绩刷新近几年来单月销售低于记录。
不过随着各地售楼部的逐步对外开放，房企3月份的销售未来将会逐步回归长时间。 明确到各家房企，中国恒大(03333.HK)构建全口径销售额465亿元，遥遥领先同行。而万科A(000002.SZ)和碧桂园(02007.HK)分别构建全口径销售额267.7亿元和300亿元，同比增加33.8%、49.2%。 恒大脱颖而出，与该集团在后半月的高调造势广告宣传不无关系。
2月13日，恒大打响全面“网上购房”第一枪。此后，恒大再行祭典优惠措施，2月18日至2月29日，全国在售楼盘可打七五折优惠。该集团副总裁刘雪飞称之为，活动发售以来，截至29日网上股份将约15万套。
另外，恒大再行一次调动内部全员参予营销的积极性，让数万员工了解一线找到找寻客户，促使销售。一位恒大中层员工向《第一财经》透漏，仅有他所在的部门，就顺利造就了七八组客户签下成交价。 今年前两月，恒大袭港875.5亿全口径销售额，位列行业第一，分别远超过其后的万科、碧桂园40亿元、110亿元。
前十房企中，唯有恒大销售额并未同比暴跌。 除了恒大之外，其他房企遭遇的疫情影响更为明显。万科2019年前两月总计全口径销售额921亿元，今年跌到至835亿元；碧桂园去年同期销售额1050亿元，位列行业第一，今年跌到至765亿元；保利发展去年同期销售额656亿元，今年跌到至448亿元。
其余中海地产、融创中国、绿地控股、新城控股、龙湖集团等皆全线暴跌。其中，金地集团、龙湖集团和新城控股三家2月的销售金额仅有为27亿、56.8亿和49.3亿。 从1-2月总计销售金额看，百强房企整体业绩规模同比减少23.8%。
其中，有超强8成百强房企2月单月和总计业绩同比双叛。这造成百强房企各梯队销售金额入榜门槛皆同比减少。
截至2月末，TOP50和TOP100房企销售策画金额的入榜门槛为36.5亿元和12.3亿元，分别同比减少35.6%和37.1%。TOP20和TOP30房企销售策画金额的入榜门槛也分别同比减少近30%，降幅皆较1月更进一步不断扩大。
不过，从历年销售的时间结构来看，第一季度在房企全年业绩中占到较为小，市场继续并未过度乐观。克而瑞称之为，1-2月正逢传统假期，在全年的平均值权重不多达10%，对全年数据的影响受限；3、4、5月平均值权重保持稳定，基本在6%-8%平均。只有现金流紧绷的房企，可能会陷于艰苦境地。 低力国际调研112家开发商后回应，考虑到疫情对第一季度市场的影响，多数开发商估算今年收益将同比增加10%-30%；坚信从第二季度开始，收益将不会渐渐完全恢复。
目前，许多售楼部都早已开始门口迎客，积压的购房市场需求也开始逐步涌进市场。第一财经记者日前在广州多个楼盘看见，尽管疫情并未几乎避免，但售楼部人气并不劣，人们戴着口罩看房的热情仍然加剧。 “从现在到3月底，房企是最好的。” 阳光城集团继续执行副总裁吴建斌称之为。
若销售回款持续下滑，房企将面对极大的现金流压力。此时，何时能有效地停工，是整个行业最关心的问题。截至目前，全国仍有将近六成售楼处仍未对外开放。
随着部分城市相继停工，停工的楼市于是以步入无法访问期望。据克而瑞调研数据，目前新房市场售楼处长时间对外开放比例提高至近3成，部分对外开放近2成。其中，徐州、无锡、漳州、盐城的售楼处基本已全部停工。案场销售人员中42%左右早已在岗，较上周提高30%。
“销售对房企来讲，仅次于的意义就是现金流。”当代置业继续执行董事兼任总裁张鹏称之为，疫情再次发生后，市场需求受到诱导，返工停工至今还没恢复正常。短期来讲，企业最重要的是身体健康、安全性地活下去。 吴建斌坦言，房企到二季度可能会有些销售回款，对现金流不会有协助。
但是大量的开支也从2月份、3月份力后到了4、5、6月份，预计房企刚性兑付压力将较为大。 一般而言，房企成本主要还包括土地成本、建安成本、销售费用、员工薪酬、其他管理费用、利息支出、土地增值税等。克而瑞测算后找到，64家百强房企每月员工薪酬、利息成本等刚性开支大约8.58亿元。部分杠杆率及融资成本较高的房企，面对较小的成本压力。
为消弭潜在困境，2月份以来，还包括万科、龙湖集团、阳光城(000671.SZ)、碧桂园、招商蛇口(001979.SZ)等房企均抛百亿发债计划，以补足公司营运资金缺口，应付近期届满的有息债务。 与此同时，房企销售战场移往至线上，并收手各种广告宣传活动获客。据CRIC统计资料，目前TOP200房企中有数143家重新启动或对外开放线上售楼处，还包括自建线上售楼平台和与第三方房产线上平台，如乐居、房天下等合作两种方式。
合硕机构首席分析师郭毅指出，线上售楼处覆盖面广、传播力强且呈现出内容也更为丰富化；其次，线上售楼处可大大弱化中介和渠道竖井销售，对房企来说既可降低成本又能增加利润；同时，可以增进房企管理的信息化和智能化。 不过，吴建斌指出，当下经营性现金流主要靠盘活“内存”，确实的销售回款协助并不大。
“每家企业从2019年结转到2020年都有大量库存，大企业有几千亿库存，中小企业也有几十亿到上百亿库存，这些库存解决问题一部分，对企业协助相当大。” 克而瑞某种程度指出，不受项目施工进度影响，房企补货有限，市场新的引货值上市也将减缓。
在此形势下，存留货值(即前一年剩下可售货值)沦为房企在销售上守住先机的筹码。 据2019年房企透露数据，规模房企如恒大、中海、碧桂园、融创等存留货值量皆多达2000亿元。
大部分房企去年存留货值可覆盖面积今年上半年销售。而建业、中梁等部分房企货值充足度较低40%，销售主要依赖当年的投资研发项目，今年推盘面对较小压力。
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